鹤住建规〔2021〕1号

 

 

关于印发《鹤岗市业主大会和业主委员会

指导规则》及《成立业主大会和选举产生

业主委员会工作指导程序》的通知

 

各县、区物业主管部门：

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的规定，我局制定了《鹤岗市业主大会和业主委员会指导规则》及《成立业主大会和选举产生业主委员会工作指导程序》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

附件：1.鹤岗市业主大会和业主委员会指导规则

2.成立业主大会和选举产生业主委员会工作指导程序

 

 

 

鹤岗市住房和城乡建设局

2021年10月17日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                          

 

 鹤岗市住房和城乡建设局办公室    2021年10月17日印发

                                                     

附件1

 

鹤岗市业主大会和业主委员会指导规则

 

第一章　总  则

第一条　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规范性文件的规定，制定本规则。

第二条　本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本指导规则，其他物业项目可参照执行。

第三条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主大会和业主的监督。

第五条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第六条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七条　街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、协助、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责并测评业主委员会年度工作。

居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好筹备首次业主大会会议、选举业主委员会时相关人员推荐工作。

 

 第二章　业主大会

第八条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条　一个物业管理区域，符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：

（一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%

的；

（二）交付房屋套数超过房屋总套数50%的；

（三）首套房屋交付满2年且交付房屋套数超过房屋总

套数25%的。

分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处或者乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

建设单位应当按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十条　符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起45日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

第十一条　筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居（村）民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为9人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。

第十二条　筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合《黑龙江省住宅物业管理条例》第十九条有关业主委员会成员条件的规定。筹备组成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

筹备组应当自成立起3日内，将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居（村）民委员会公章。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十三条　筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条　房屋的所有权人为业主。

基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十五条　业主委员会成员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、成员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会成员候选人名单。

第十六条　筹备组应当自组建之日起90日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。

业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十七条　业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用维修资金；

（六）筹集维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案；

（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；

（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条　业主大会确定业主投票权数，按照下列方式认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第二十六条　业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条  物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条　业主大会会议决定本指导规则第十七条第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定本指导规则第十七条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在业主身份确认的前提下，可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

第二十九条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

 

第三章　业主委员会

第三十条  业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至15人的单数成员组成。

一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的，应当预留成员名额，待交付使用后陆续补充，具体增补办法可在业主大会议事规则中明确。

业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

第三十一条  业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

(三)未被列为失信被执行人；

(四)依法交纳物业费用和维修资金；

(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

(六)未有《黑龙江省住宅物业管理条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

业主委员会成员可以实行差额或者等额选举，具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的，未当选但得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补成员，并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的50%；候补成员可以列席业主委员会会议，可以发表意见，但不享有表决权。

业主委员会应当自依法选举产生之日起5日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。

第三十二条  业主委员会成员实行任期制，每届任期一般不超过5年，成员可以连选连任并具有同等表决权。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第三十三条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案，并提供下列资料：

(一)业主大会会议记录和会议决定；

(二)业主大会议事规则；

(三)管理规约；

(四)业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的，应当在5日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，并及时将备案情况告知所在地县级物业行政主管部门。

第三十四条  业主委员会办理备案手续后，可持备案证明和印章刻制证明按照有关规定向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，向原备案机关备案。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

第三十五条  业主委员会履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情况；

(二)代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

(三)拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

(四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

(八)定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

(九)协调解決因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

(十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

(十二)业主大会赋予的其他职责。

第三十六条  业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)维修资金的筹集、使用情况；

(五)物业共有部分的使用和收益情况；

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条  业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

业主委员会成员不能委托代理人参加会议。

第三十九条  业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条  业主委员会应当建立工作档案，指定专人保管，工作档案包括以下主要内容：

(一)业主大会、业主委员会的会议记录；

(二)业主大会、业主委员会的决定；

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

(四)业主委员会选举及备案资料；

(五)维修资金筹集及使用账目：

(六)业主及业主代表名册；

(七)业主的意见和建议；

(八)需要保存的其他资料。

第四十一条  业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条  经业主大会同意，业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。

聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。

聘用专职人员的薪酬标准不得低于本地最低工资标准;业主委员会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。 

第四十三条  除首次业主大会会议外，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或者由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时査阅。

第四十四条  在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 

第四十五条  业主委员会成员不得有下列行为：

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章；

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同；

(六)违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产；

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

(八)泄露业主信息；

(九)其他侵害业主合法权益的行为。 

违反前款规定的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格。

第四十六条  业主委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

(一)以书面形式向业主委员会提出辞职的；

(二)不再是本物业管理区域内业主的；

(三)因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；

(四)拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的；

(五)违反书面承诺的；

(六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

(七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格;属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

业主委员会成员资格自然终止、被终止或者被罢免的，业主委员会应当停止其履行职责，报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会成员应当自资格终止之日起5日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第四十七条  业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

第四十八条  业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

 

第四章　指导和监督

第四十九条  物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条  符合成立业主大会条件，建设单位未提出召开首次业主大会会议申请或者提供筹备首次业主大会会议所需资料、未承担首次业主大会会议筹备经费的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。

第五十一条  业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居(村)民委员会，在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。 

第五十二条  按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府可以指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议。

第五十三条  召开业主委员会会议，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十四条  业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的，由县级物业行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得，并依法对相关责任人进行处罚。

第五十五条  违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条  业主委员会成员资格终止，拒不移交所保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会成员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条  在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 

第五十八条  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十九条  有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，业主自行管理的除外:

(一)不具备成立业主大会条件的；

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

(三)业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会组建程序、具体职责、工作规则等按照《黑龙江省物业管理委员会组建办法》相关规定执行。  

第六十条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十一条  业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十二条  物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由县级物业行政主管部门、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

 

第五章　附  则

第六十三条  业主自行管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十四条  本规则自2021年  月  日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

 

成立业主大会和选举产生业主委员会

工作指导程序

 

一、成立业主大会的条件

一个物业管理区域，符合下列条件之一的，应当组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会：

1、交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%的；

2、交付房屋套数超过房屋总套数50%的；

3、首套房屋交付满2年且交付房屋套数超过房屋总套数

25%的。

二、成立业主大会的程序

1、提出筹备业主大会书面申请。物业项目符合成立条件，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。

2、组建首次业主大会会议筹备组。街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起45日内，组建首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会各项筹备工作。筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居（村）民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

    业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。

3、公示筹备组成员名单。筹备组自成立之日起3日内，将成员名单及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于7日。

筹备组自组建之日起90日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。

4、首次业主大会会议筹备工作。筹备组应当在召开首次业主大会会议前做好下列工作：

（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（4）确定首次业主大会会议表决规则；

（5）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（6）确定业主委员会选举办法；

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域显著位置公示。

5、召开首次业主大会会议。筹备组应按照预定时间组织召开首次业主大会会议，表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》，成立业主大会并选举产生业主委员会，就其他有关事项进行表决。

业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

6、决议公示。业主委员会自依法选举产生之日起5日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单、联系方式，首次业主大会会议表决通过的有关事项。

7、移交资料。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将所有筹备期间的文件资料（包括通知、推荐票、选票、承诺书、公告、公示等），移交给业主委员会，由其进行归卷存档。

三、业主委员会备案

1、申请备案期限。业主委员会自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。

2、备案资料。业主委员会备案需提供下列资料：

（1）业主大会会议记录和会议决定；

（2）业主大会议事规则；

（3）管理规约；

（4）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（5）业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

3、核准备案期限。符合规定条件的，街道办事处或者乡镇人民政府在5日内予以备案，出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，并及时将备案情况告知所在地县级物业行政主管部门。

4、刻制印章。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

5、备案变更。备案事项发生变更的，业主委员会自变更之日起30日内，向原备案机关备案。